Questions fréquemment posées

Chaque année, j’aide de nombreuses personnes qui ne sont pas américaines et qui sont intéressées par l’achat d’une propriété dans le sud-ouest de la Floride. Vous trouverez ci-dessous une liste de questions que de nombreux acheteurs intéressés m’ont déjà posées :

Qui s’occupe de ma propriété quand je ne suis pas en ville ?

La plupart des propriétaires ont un administrateur de biens qui s’occupe de leur propriété durant leur absence. Celui-ci contrôle ainsi notamment la climatisation et les conduites d’eau, gère le courrier qui arrive, surveille ce qui concerne l’entretien de la piscine, de la pelouse et la lutte contre les parasites. Si la maison est louée, le gestionnaire s’occupe de l’état des lieux de sortie et du nettoyage. Les tarifs standard varient entre 120 et 200 dollars par mois, en fonction de la taille, de l’emplacement et des services choisis. Nous travaillons avec plusieurs sociétés de surveillance de domicile qui sont fiables et que nous pouvons recommander à nos clients.

Les frais d’achat supplémentaires sont-ils plus élevés que dans d’autres pays ?

Les frais d’achat d’une propriété en Floride ne sont pas très élevés. Si vous ne les prenez pas en charge, les frais sont généralement inférieurs à 1 % du prix d’achat, mais représentent au moins 1 000$. Quelques entités résidentielles facturent des frais de transfert plus élevés et sont un peu plus chères.

Dois-je être présent lors de l’achat d’un bien immobilier ?

Nous vous recommandons de visiter le bien avant de l’acheter. Il n’est pas nécessaire d’être présent lors du transfert de propriété (ce que l’on appelle le closing). Il n’y a que quelques documents à signer, qui peuvent être faxés ou envoyés par e-mail. Si vous ne financez pas le bien avec des fonds situés aux États-Unis, vous n’avez même pas besoin de passer chez le notaire.

Combien coûtent les biens immobiliers ?

Les prix de l’immobilier dans la région vont de 50 000 à 100 millions de dollars. Comme partout ailleurs, les principales caractéristiques sont la localisation, la superficie, l’âge du bien et ses équipements.

La plupart des personnes qui ne sont pas américaines veulent une maison individuelle récente avec une piscine près de la plage. Si vous cherchez à l’ouest de l’I-75 (à 20 minutes maximum de la plage en voiture), vous trouverez actuellement des maisons neuves pour 700 000 à 900 000 dollars. Certaines maisons plus anciennes avec piscine se situent dans les 500 000 $. Très peu de maisons sont actuellement en dessous de 700 000 $. Un peu à l’est de l’I-75 (à environ 30 minutes en voiture de la plage), vous pouvez obtenir une propriété plus récente avec piscine pour 650 000 dollars.

On peut trouver un appartement, une maison de ville ou une maison mitoyenne plus récente d’environ 1500 m² dans un quartier bien entretenu à partir de 400 000 $ (à environ 20 minutes en voiture de la plage). Des appartements simples et légèrement plus anciens sont disponibles à partir de 200 000 $ (la plupart nécessitent des travaux de rénovation).

Vous pouvez trouver une maison familiale ancienne avec ponton pour un bateau et un accès au golfe du Mexique pour 600 000 dollars. Attendez-vous à dépenser au moins 1 000 000 $ et plus dans les zones les plus luxueuses avec accès au bateau.

Ai-je besoin d’un visa ou d’une preuve de résidence pour acheter une propriété en Floride ?

La plupart de nos clients qui ne sont pas américains ne viennent aux États-Unis que pour les vacances. Il n’y a pas de conditions particulières pour acheter un bien immobilier. Les acheteurs n’ont pas besoin d’avoir une carte verte, d’un visa ou d’être citoyen américain. Une autorisation de visite régulière par le biais de la procédure ESTA ou un visa de tourisme suffit. Dès 2023, des exceptions sont prévues pour les personnes originaires de certains pays (Chine, Russie, Iran, etc…).

Cela vaut-il le coût d’acheter dans de l’ancien avec beaucoup de charme ou dois-je plutôt l’éviter ?

Les normes de construction ont beaucoup évolué au cours des dernières décennies. Ainsi, en 2002, elles ont été considérablement renforcées pour les biens immobiliers, en particulier concernant la protection contre les ouragans et la résistance aux inondations.

Les maisons rénovées se trouvent généralement dans des endroits plus recherchés tels que Downtown Naples, Aqualane Shores, Port Royal, Coquina Sands et Moorings, Bonita Beach, le long de la rivière à Fort Myers. Mais elles possèdent souvent des plafonds plus bas, des fenêtres et des salles de bains plus petites. Les primes d’assurance pour ces propriétés sont aussi généralement plus élevées.

Les maisons anciennes, en revanche, sont souvent plus attractives, en raison de leurs prix moins élevés, de leurs terrains plus grands et de leur emplacement privilégié.

En conclusion, le charme et l’attrait d’une construction ancienne sont quelque chose de subjectif et cela dépend en fait des goûts de chacun. Par contre, ce qui est important, c’est de tenir compte de l’ancienneté, de l’état général, de la localisation et des coûts d’assurance lorsque l’on décide d’acheter ou non dans de l’ancien.

Qui s’occupe des formalités après le transfert de la propriété ?

Après le « closing », c’est-à-dire le transfert de la propriété, nous aidons nos clients à faire les démarches auprès des compagnies de services publics et d’électricité, et à obtenir des devis d’assurance. Nous pourrons également vous accompagner avec plaisir dans les démarches pour ouvrir un compte bancaire local et vous abonner aux divers services comme internet et la télévision par câble (vous devrez être présent pour cela). De plus, nous pouvons vous recommander d’effectuer des rénovations.

Est-il préférable de trouver les moyens de financement ici en Floride ou dans un autre pays si je ne peux pas ou ne veux pas payer en espèces ?

Certaines banques offrent un financement qui peut couvrir jusqu’à 70% du prix d’achat pour les acheteurs étrangers. Cependant, les taux d’intérêt pour les acheteurs étrangers ont tendance à être relativement élevés (par rapport à d’autres pays) et les durées de blocage des taux d’intérêt sont généralement plus courtes, avec un maximum de 7 ans. Les frais de clôture du prêt sont également relativement élevés, de l’ordre de 2 à 3 % en moyenne du montant du prêt. Mais nous ne connaissons aucune banque en dehors des États-Unis qui accepte une maison aux États-Unis comme garantie.

Quel est le coût annuel moyen d’entretien d’un bien immobilier ?

Les coûts d’entretien d’un bien immobilier dépendent de différents facteurs tels que sa valeur, sa taille, sa localisation et son ancienneté. Pour une maison individuelle récente avec piscine située dans un quartier clos, d’une valeur d’environ 900 000 $, le coût d’entretien annuel moyen est d’environ 25 000 $ par an. Pour un appartement plus petit d’une valeur d’environ 400 000 $, les dépenses commencent généralement à 15 000 $ par an (et beaucoup plus dans une zone de golfs). Ces coûts ne comprennent pas les frais de financement ou d’investissement, les réparations ou les coûts d’amortissement.

Puis-je réduire les dépenses en faisant de la location saisonnière ?

La location de la propriété à des vacanciers est un moyen souvent utilisé par les propriétaires pour couvrir leurs dépenses. Il faut toutefois noter que les restrictions en matière de location peuvent varier d’un quartier à l’autre. Ce sont les maisons individuelles avec piscine privée situées près de la plage qui sont les plus adaptées à la location. Certains de nos clients peuvent louer leur maison pendant 20 à 30 semaines par an, ce qui couvre toutes leurs dépenses et leur permet même de récupérer une partie de leur capital.

La location de la propriété nécessite-t-elle beaucoup d’efforts de ma part ?

Beaucoup de nos clients ont fait appel à une structure de gestion locative. En coordination avec la société de gestion, elle s’occupe de la promotion, de la location, des règlements, des dépôts de garantie, de la remise des clés, de l’inspection finale, de la facturation et du nettoyage.

Dois-je acheter une propriété dans une communauté de propriétaires ou dans une zone résidentielle libre ?

Les communautés HOA (zone gérée par une association de propriétaires) proposent souvent un ensemble d’équipements tels que des terrains de golf, des courts de tennis, des clubhouses avec restaurants, des centres de remise en forme, des terrains de jeux, etc. Ces communautés semblent généralement bien entretenues, car l’association de propriétaires s’occupe de la maintenance. Les entrées surveillées donnent également un sentiment de sécurité. Toutefois, l’immobilier dans les quartiers huppés peut être plus cher, car vous payez pour le cadre de vie et les frais de l’association des propriétaires pour les équipements mentionnés ci-dessus sont plus élevés. Il peut également y avoir des restrictions concernant l’aspect des pelouses, l’extérieur des maisons et les loyers, qui n’existent pas dans les zones résidentielles libres.

Comment puis-je être sûr que le bien n’a pas de défauts cachés ?

On vous recommande fortement de faire appel à un inspecteur agréé pour contrôler le bien avant l’achat pour s’assurer qu’il n’y a pas de vices cachés. Cela vous permettra de mieux comprendre l’état général de la maison et d’identifier les problèmes potentiels. En règle générale, le vendeur est tenu de réparer les défauts majeurs avant la conclusion de la vente, même s’il existe des exceptions. Vous pouvez demander divers types d’inspections, par exemple concernant les équipements techniques, les moisissures, le radon et les termites.

Les maisons ont-elles du chauffage ?

Dans la plupart des maisons en Floride, l’air conditionné a une fonction inversée de chauffage, mais en règle générale, le chauffage n’est nécessaire que quelques jours durant l’hiver.

Pourquoi la plupart des maisons en Floride sont-elles équipées d’une moustiquaire de piscine et/ou de lanai ?

La moustiquaire présente plusieurs avantages : elle protège des piqûres de moustiques, empêche la saleté et les débris de pénétrer dans la piscine. Quant au lanai, il va aussi empêcher les animaux d’entrer dans la piscine et offre une protection solaire équivalente à un indice de protection 20.

Les moustiques sont-ils dangereux en été ?

Les moustiques ne constituent pas un problème important dans les zones habitées, car ils sont traités de manière efficace. Mais, pendant la saison des pluies (de mai à septembre), ils peuvent être plus fréquents, en particulier dans les zones proches des Everglades, au crépuscule ou si vous transpirez. Pour les golfeurs qui se rendent sur les terrains de golf situés à proximité des Everglades, l’utilisation d’un spray anti-moustiques est recommandée pour pouvoir bénéficier d’une protection accrue. Les moustiquaires autour des terrasses apportent également une protection supplémentaire.