Communauté de propriétaires (HOA) ou zone résidentielle libre

Chaque acheteur va gérer ses propres préférences et doit peser le pour et le contre d’un investissement pour savoir s’il lui convient. Une évaluation complète du bien est nécessaire pour prendre une décision en connaissance de cause.

Les avantages :

• Les aménagements tels que la présence d’un golf, d’un tennis, d’une rampe de mise à l’eau, d’une salle de sport et d’un clubhouse avec restaurant.
• Un périmètre clôturé avec une entrée gardée
• Le fait que cela soit bien entretenu, non seulement concernant l’entretien des pelouses mais aussi la réglementation de l’aspect des bâtiments
• La possibilité de se créer des relations sociales, via des événements organisés et le fait d’avoir un restaurant à proximité
• Le fait d’être débarrassé de la responsabilité d’entretien notamment celui de la pelouse
• Un sentiment de sécurité accru.

Les inconvénients :

• Des coûts récurrents pour tous les équipements, même s’ils ne sont pas utilisés de façon régulière
• Des frais d’entretien plus élevés
• La possibilité d’imposer des coûts aux propriétaires si des rénovations importantes sont nécessaires (en particulier dans les communautés regroupées autour d’un golf, pour les rénovations du terrain de golf).
• De nombreuses restrictions, notamment en matière de location, d’aménagement paysager et d’apparence extérieure des maisons.
• Dans certains endroits, comme le centre-ville ou les zones proches de la plage, seules les communautés de propriétaires peuvent être disponibles.

Appartement en copropriété ou maison individuelle ?

C’est une question de préférence personnelle. Voici donc une synthèse des principales différences :

Critères	Appartement en Copropriété	Maison individuelle en copropriété
Prix d’achat	Des appartements en copropriété sont actuellement disponibles à partir de 200 000 $.	Les maisons situées dans les zones rurales du comté de Collier, de Fort Myers et de Cape Coral commencent à environ 300 000 dollars, et dans les zones résidentielles de Naples, Bonita Springs, Estero et Marco Island, il faut compter au moins 600 000 dollars pour une maison avec piscine.
Frais additionnels	Les frais de copropriété sont généralement plus élevés au début, en raison des réserves pour les rénovations extérieures. Ces réserves restent dans l’investissement en cas de vente.	Les frais supplémentaires sont moins élevés au début, mais des frais ponctuels plus élevés peuvent être exigés pour des rénovations telles que la peinture extérieure ou une nouvelle toiture.
Entretien	Certaines tâches sont prises en charge par la direction dans les copropriétés : l’entretien des espaces extérieurs, la peinture extérieure, la réparation des toits.	Dans les zones d’habitation gérées en copropriétés, l’entretien des pelouses est souvent inclus dans les frais de copropriété et pris en charge par le gestionnaire. Pour tout le reste (entretien de la piscine, réparations extérieures), les propriétaires sont responsables.
Limites	Les copropriétés sont généralement soumises à des restrictions. Exemples : Il est souvent interdit de faire des grillades sur le balcon/la terrasse, et tous les revêtements de sol (carrelage, bois, etc…) ne sont pas autorisés.	En ce qui concerne l’intérieur et le lanai, vous êtes presque toujours libre en termes de décorations et d’agencement.
Opportunités de Développement	Il n’est pratiquement jamais possible de modifier l’extérieur. Dans un appartement, les étages supérieurs offrent une meilleure vue.	Les maisons offrent généralement plus de choix de conception (lanai plus grand, piscine privée, aménagement de la pelouse, etc.).

Autres options lors de l’achat d’un bien immobilier

Usage personnel avec/sans location saisonnière

La plupart des acheteurs potentiels recherchent une maison de vacances pour leur usage personnel ou pour générer des revenus via la location saisonnière. Il existe plusieurs possibilités pour l’achat de ce type de propriété :

Propriété d’occasion d’un propriétaire privé ou d’une banque

La plupart des acheteurs préfèrent acheter un bien d’occasion pour avoir une meilleure idée de ce qu’ils achètent. L’utilisation du système MLS est un excellent moyen d’obtenir une vue d’ensemble de la liste des biens immobiliers. Nous soutenons également nos clients en les aidant à faire inspecter leur bien par un inspecteur agréé et en organisant les rénovations nécessaires, grâce à des contacts avec des entrepreneurs locaux fiables.

Nouvelle propriété construite par un promoteur dans une zone résidentielle gérée par des copropriétaires ou dans une zone résidentielle libre

Certaines communautés proposent des maisons préfabriquées à la vente, où les acheteurs peuvent voir la propriété avant de l’acheter. Ces maisons sont souvent plus abordables que les maisons qui sont construites sur mesure, mais elles ne sont pas nécessairement répertoriées dans un système d’agences connectées.

Les acheteurs potentiels commettent souvent l’erreur de visiter ces maisons sans l’aide de leur propre agent immobilier. Cela n’aboutit pas nécessairement à la possibilité d’accéder à une maison moins chère. Mais ils perdent l’occasion de permettre à leur propre agent immobilier de vérifier les contrats de vente et de bénéficier des services supplémentaires offerts.

Maisons neuves construites sur mesure et gérées par une association de propriétaires

Des maisons neuves sont encore construites et vendues en étant gérées par des communautés HOA qui fonctionnent en copropriété. Le plus souvent, les personnes intéressées peuvent choisir entre différents plans de construction et d’équipements. La construction commence généralement environ un mois après la signature du contrat. De nombreux promoteurs exigent un dépôt de 10 % (souvent plus pour les améliorations) à verser sur un compte séquestre au moment de la signature du contrat. Le paiement final est généralement dû immédiatement après l’achèvement et la réception des travaux.

Il est conseillé de faire vérifier le contrat d’achat d’un logement neuf par un agent immobilier indépendant. Nous sommes également disponibles pour accompagner nos clients lors de la phase de conception afin de les aider à choisir l’équipement et de répondre à leurs questions.

Nouvelle construction en zone résidentielle libre avec un entrepreneur

Plusieurs acheteurs intéressés ont également opté pour la construction d’une maison neuve avec un entrepreneur local plutôt que pour l’achat d’une propriété existante. C’est souvent la seule façon d’acheter une nouvelle maison dans une zone résidentielle non aménagée. L’acheteur achète un terrain vide ou un bien une surface avec un bâtiment à détruire qui se trouve à l’endroit souhaité. Le paiement de la construction se fait alors par tranches, qui sont dues après l’achèvement de chaque section partielle correspondante.

Investissement locatif

Vous avez aussi dans la région la possibilité d’acheter des biens immobiliers pour les louer à l’année. Il s’agit généralement de petites propriétés multifamiliales qui sont louées en permanence. Deux villas mitoyennes peuvent se vendre pour environ 500 000 dollars, avec un revenu locatif annuel estimé à environ 45 000 dollars en cas de location annuelle.

En supposant que le marché de l’immobilier continue de croître, vous pourriez acheter un appartement moins cher avec un revenu locatif fixe qui peut couvrir les frais et qui génèrera un faible rendement dans le but de vendre la propriété avec un bénéfice.

Développer votre propre communauté

Le marché immobilier florissant du sud-ouest de la Floride a également attiré l’attention d’investisseurs étrangers. Nous travaillons actuellement avec un investisseur suisse sur un nouveau projet de construction de maisons de ville. Ces maisons seront vendues après achèvement.

Limites liées aux quartiers gérés par une association de propriétaires

Afin de préserver les intérêts des propriétaires et de réglementer l’utilisation des biens communs, ce type d’associations dispose généralement d’un ensemble complet de règlements couvrant de nombreux aspects de la vie en communauté. Ces documents peuvent souvent compter une centaine de pages ou plus.

Pour de nombreux acheteurs, les règlements concernant le nombre et la durée minimale des jours de location constituent un élément essentiel. La plupart des associations ont des restrictions strictes, avec seulement 3 locations par an autorisées et une durée minimale de location de 30 jours ou parfois plus.

Parmi les autres exemples de règlements, on peut citer les restrictions concernant la modification de la cour, la couleur extérieure de la maison ou de la porte, toute modification de l’aspect extérieur sans l’approbation de l’association des propriétaires, et les restrictions de stationnement, telles que l’interdiction des remorques de bateau ou des véhicules de loisirs dans les allées.

Sachez que les annonces de vente peuvent contenir de fausses déclarations concernant les limites imposées. Nous informons toujours nos clients de ces restrictions, nous nous procurons le règlement de l’association de copropriétaires, avant de faire une offre et nous en discutons avec nos clients.

De nombreux propriétaires ont dû vendre leur maison peu de temps après l’avoir achetée parce qu’ils n’avaient pas été informés de ces règlements.

Documents nécessaires

Pour la plupart des biens immobiliers, aucun document particulier n’est nécessaire pour faire une offre. Cependant, certains vendeurs, tels que les banques qui ont des listes de saisies ou de ventes à découvert, peuvent exiger une preuve de fonds ou une lettre de préapprobation du prêteur.

Si vous faites une offre pendant vos vacances en Floride, n’oubliez pas d’apporter une lettre de votre banque (vous pouvez nous demander un modèle). Si vous envisagez de financer votre projet, contactez-nous quelques semaines avant votre arrivée pour obtenir des informations sur les sources de financement.

Financement des biens immobiliers

Les banques peuvent financer jusqu’à 70 % du prix d’achat ou de la valeur estimée pour les acheteurs étrangers, selon leur approche commerciale et les spécificités de la demande de financement. Les documents requis peuvent varier, mais ils incluent en général des preuves de fonds propres, de revenus, des informations de crédit, des références bancaires, des preuves de paiements de loyers ou de prêts immobiliers et des références de paiements réguliers des dettes. Le fait de disposer de ces documents en bonne et due forme peut augmenter les chances d’obtenir un prêt auprès d’une banque.

En plus du montant du prêt, il y a généralement des frais associés au financement, habituellement d’au moins 2 % du montant du prêt. Le taux d’intérêt bloqué peut varier, mais il est généralement compris entre 3 et 7 ans, avec un taux variable par la suite, jusqu’à ce que le prêt soit entièrement remboursé. La plupart des banques demandent à l’emprunteur d’ouvrir un compte et d’effectuer des paiements mensuels pour le capital principal et les intérêts. Les taux d’intérêt des prêts aux États-Unis peuvent être plus élevés que dans la plupart des pays d’Europe. Les prêts aux États-Unis peuvent généralement être remboursés à tout moment sans pénalité. De nombreuses banques gèrent également les taxes foncières et l’assurance habitation par le biais d’un compte bloqué, l’emprunteur effectuant des paiements mensuels pour couvrir ces coûts en plus du principal et des intérêts.