Ce qu’il faut savoir avant de soumettre une offre

Avant de soumettre une offre, vous devez connaître :

• Les coûts supplémentaires à prévoir (taxes, assurance, frais pour l’association de propriétaires, supplément d’impôt foncier)
• Quelles sont les règles applicables en cas d’achat à une association de propriétaires
• Si l’association gérante a des problèmes financiers ou juridiques

Nous pouvons vous fournir tous les documents nécessaires de la part de l’administration immobilière de l’association gérante.

Nous pouvons également vous fournir des informations sur les ventes qui ont eu lieu récemment et les inscriptions en cours dans la région afin de vous aider à élaborer une offre compétitive.

Modèle de contrat avec les pièces jointes nécessaires

L’Association des agents immobiliers a créé des modèles de contrats d’achat de maisons, d’appartements et de terrains qui sont utilisés par tous les agents immobiliers. Pour faire une offre concernant un bien immobilier, ce contrat d’achat doit être entièrement rempli. Les points clés sont les suivants :

• Parties contractantes
• Identification de l’objet
• Ameublement inclus
• Conditions de paiement
• Date du transfert de propriété
• Conditions particulières en cas de prêt pour l’achat
• Droits et obligations concernant l’inspection du logement

Les documents suivants peuvent également être joints au contrat :

Annexe « AS-IS » : Dans les saisies immobilières, il est courant que l’acheteur achète le logement en l’état, ce qui signifie que le vendeur n’est pas tenu d’effectuer des réparations. Mais l’acheteur a toujours le droit d’inspecter le logement. Il a également le droit d’annuler l’offre dans un certain délai spécifié dans le contrat (en général 15 jours) et de demander le remboursement de l’acompte versé. Si l’inspection du logement révèle des problèmes qui ne sont pas acceptables pour l’acheteur, il peut résilier le contrat sans qu’il y ait de conséquences ou renégocier les conditions.

En outre, les documents suivants doivent vous être remis avant que vous ne signiez le contrat qui conclue l’achat :

Brochure portant sur l’énergie de l’État de Floride : cette brochure contient des informations utiles sur les possibilités d’économie d’énergie dans les logements qui viennent d’être achetés et sur les principales sources de consommation d’énergie, ce qui peut vous aider à prendre vos décisions d’achat.

Si vous achetez dans le comté de Collier, vous recevrez une brochure de la part du comté. Elle contient des informations sur les modifications de propriété nécessitant un permis, sur vos droits en termes d’inspection et sur votre responsabilité concernant les modifications antérieures qui auraient été effectuées sans permis adéquat.

Pour les propriétés achevées avant 1978, vous recevrez une brochure sur les dangers de la peinture à base de plomb et un formulaire du vendeur divulguant toutes les informations connues sur l’utilisation de la peinture à base de plomb.

Déclaration de l’agence : ce formulaire est remis lors de la toute première réunion entre l’agent immobilier et le client. Il informe le client des obligations d’un courtier de Floride à son égard. L’agent immobilier a besoin d’une confirmation écrite du client à qui il a remis ce document. Votre signature ne crée aucune obligation pour vous en tant qu’acheteur, vous ne faites qu’accuser réception du document.

À suivre : Le contrat de vente

L’agent immobilier vous aide à remplir le contrat lié à la vente du bien et toutes les annexes nécessaires. Ce dossier est ensuite envoyé à l’agent du vendeur.

Le vendeur examinera le contrat avec son agent et pourra soit :

• accepter le contrat
• faire une contre-proposition (presque toujours concernant le prix, mais parfois aussi sur les conditions de paiement ou sur le mobilier inclus)
• ne pas répondre si l’offre est beaucoup trop basse.

Si le vendeur n’accepte pas l’offre, c’est maintenant à l’acheteur de réagir. S’il est toujours intéressé par le bien, il peut accepter la contre-proposition ou faire une autre offre. Il est possible que l’acheteur et le vendeur (par l’intermédiaire de leur agent immobilier) fassent plusieurs allers-retours.

La plupart du temps, ces contre-propositions sont formulées par écrit, mais il arrive qu’elles soient communiquées uniquement par téléphone ou par e-mail et que seul l’accord final soit mis sur papier.

Encore d’autres documents

Si le vendeur et l’acheteur parviennent à un accord, les documents suivants sont souvent ajoutés au contrat. Parfois, ils figurent déjà dans le contrat initial.

Seller’s Disclosure (déclaration du vendeur) : dans ce document, le vendeur fournit un rapport sur l’état de la maison et du terrain. Le vendeur est tenu par la loi de divulguer tous les défauts dont il a connaissance et qui ne sont pas évidents. Ce document est facultatif, mais il est exigé par la plupart des sociétés de courtage lorsqu’elles acceptent un ordre de vente.

HOA Disclosure (déclaration de l’association de propriétaires) : si vous achetez auprès d’une communauté de propriétaires, cette pièce jointe doit être incluse. Elle vous informe de l’obligation de devenir membre d’une association de propriétaires, avec tous les droits et les responsabilités qui en découlent, ainsi que des cotisations actuelles de l’association.

HOA Documents (Documents de l’association de propriétaires) : Si vous avez acheté dans une communauté, vous recevrez une pile de documents (souvent plus de 100 pages) contenant les règlements de la communauté ou de l’association des propriétaires. Il s’agit notamment des restrictions d’utilisation, de l’étendue des biens communs, de l’élection des représentants des propriétaires, etc…

Informations financières sur le développement : Les communautés doivent présenter un état financier de fin d’année comprenant les recettes, les dépenses et les réserves existantes. De plus, elles doivent présenter un budget pour l’année fiscale en cours, qui sert de base pour déterminer les frais à payer par les propriétaires. La réserve est particulièrement importante pour les appartements en copropriété, car elle servira à payer les travaux de peinture extérieure ou le remplacement de la toiture.

Reçus pour les documents de la copropriété ou de l’association des propriétaires : Tous les documents financiers et relatifs à la copropriété doivent être accompagnés d’un accusé de réception.

Le premier versement

Une fois que tout est réglé et que le contrat est signé par les deux parties, le premier versement est dû. Cet acompte représente généralement entre 3 et 5 % du prix d’achat (parfois jusqu’à 10 %). Selon le contrat, l’acompte est dû immédiatement après la signature du contrat par toutes les parties. Comme la plupart des clients étrangers n’ont pas encore de compte bancaire aux États-Unis, le premier versement est en général transféré depuis l’étranger. Les virements bancaires étrangers peuvent prendre entre 3 et 5 jours ouvrables, ce qui doit être indiqué dans le contrat au titre des conditions particulières.

Le dépôt est versé sur un compte séquestre.

Veuillez prendre des dispositions avec votre banque locale avant votre départ. La banque doit être en mesure d’effectuer un virement bancaire vers les États-Unis lorsqu’elle reçoit des instructions par téléphone, par e-mail ou par télécopie.